선분양 후분양 비교 뜻 부동산 용어 정리

최근 아파트, 오피스텔 청약 경쟁률이 치솟아

투기과열지역, 전매제한, 대출 규제까지

부동산 관련 이슈와 논란이 끊이지 않고 있다.

 

 

 

분양받고 몇 년을 기다리다 입주하면

분양가보다 시세가 크게 올라 큰 시세차익을 누리는가 하면

로또보다는 청약이 더 현실적으로 와닿아

의존하는 사회가 되었다.

 

 

 

 

 

 

 

 주택 공급 방식에는 선분양과 후분양제가 있는데

주택도시 보증 공사(HUG)의 분양가 통제로

선분양보단 후분양이라는 말이 많다.

 

 

 

분양이 지연되면서 공급이 느려지고

청약 열풍 경쟁이 더욱 심해지고 있다.

하루라도 빨리 공급이 많아지고 대출 규제 등

완화가 되었으면 하는 바람입니다.

도대체 이러한 문제를 야기하는

 선분양, 후분양이 무엇인지 알아보도록 하죠

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

선분양

 

 

 

 

 

 

 

 

선(先) 분양은 집을 다 짓기 전 공정률과 상관없이 분양하는 방식으로

현재 대부분 시행하는 방식입니다.

 

 

 

 

 

소비자 입장에서는

내가 사는 물건을 보지 않고

구매해야 하는 상황인데요

달리 생각해보면 판매자 입장에서는

그만큼의 메리트를 제공해야겠죠?

 

 

 

 

 

건물이 완성이 되기 전

착공과 동시에 분양하는 방법으로

입주자에게 납부하는 계약금 또는 중도금으로

건설하는 방식임.

 

 

 

 

아파트를 건설하는 비용을 충당할 수 있어

건설사 입장에서 선호하는 방식이다.

즉, 자금 조달 걱정 없어진다는 것.

 

 

 

 

 

청약을 신청을 통해 당첨자를 선정하고

당첨된 입주예정자는 계약금과 중도금을 통해

주택 가격의 80% 정도 지불하고

잔금은 입주할 때 치르는 게 일반적인 경우다.

 

 

 

 

 

 

입주자 입장에서는

분양 대금을 마련할 기간이 길어지고 대부분 무이자 대출을 해주어

경제적 부담이 적게 느낄 수 있는 방법이다.

 

 

 

 

 

무이자 대출이 가능한 이유는

건설사가 대출을 받아 집을 지으면 이자를 내야 하기 때문임.

 

 

 

 

가장 메리트 있는 부분은

완공이 될 때까지 시간을 기다리면

당시 사회적 분위기와

완공 후 사회적 분위기

판도가 바뀌면 큰 시세차익도 기대할 수 있으며

상대적으로 분양가가 비교적 낮게 책정되는 것이 장점이다.

 

 

 

 

 

 

단점으로는

내가 직접 가서 확인하지 못하니까

인터넷 E-모델하우스나 아니면 오프라인 모델하우스에 찾아가

결정하는 방법밖에 없다는 점인데

만약 내부 품질이 좋지 못하거나 하자가 생기는 경우

대비하기 어렵다는 점이다.

 

 

 

 

 

가끔은 공사가 중단되는 경우도 있다고 하는데

이러한 점이 고충이겠죠

갑자기 건설사가 망하는 경우

부실시공, 광고와 달랐던 완공 후의 모습

신중히 선택하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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후분양

 

 

 

 

 

선분양의 장점으로 큰 시세차익을 노리면서

투기꾼들이 많아졌고 이에 따라 청약 시장도 과열됐다.

 

 

 

 

분양권 매매 차익을 노린 투기 세력이

아파트에는 가격 거품이 생기고

실수요자들이

피해를 모두 떠안게 되는 경우가 많아져

이에 정부는 대책으로 

후분양제 독려하고 있다.

 

 

 

 

 

 

2019년 뜨거운 청약 인기를 받았던

브라이튼 여의도는 최근 후분양을 확정했다는 소식이 들려왔다.

이곳의 시행사 신영 컨소시엄은 사업의 성공을 위해

 

 

2021.12.02 - [부동산] - 브라이튼 여의도 아파트 오피스텔 분양가 총정리 후분양

브라이튼 여의도 아파트 오피스텔 분양가 총정리 후분양

 

 

선분양과 후분양을 놓고 갈등하고 있었다.

주택도시보증공사(HUG)의 규제를 피할 수 있기 때문이라는 분석을 내놓고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

후(後) 분양은 집을 완공까지는 아니고

공정률 60%~80 이상 공사가 진행되었을 때

분양하는 방식으로

직접 찾아가 두 눈으로 집을 실제로 확인하고 살 수 있다.

 

 

 

 

 

대신 분양가가 조금 비싸게 느껴질 수 있는데

이는 온라인 매장과 오프라인 매장의 차이를 생각하면 이해가 될 것이다.

같은 상품을 판매하더라도 온라인 매장은 오프라인 매장에 비해

가격이 저렴하다는 장점이 있는 대신에

직접 보고 고를 수 없다는 점이다.

 

 

 

 

 

 

가격을 조금 더 줘서라도

부도·하자 위험부담을 줄일 수 있고

택배 배송기간을 기다리지 않고 상품을 바로 찾는 방법처럼

후분양은 분양 후 선분양보다

빠른 시일 내 입주도 가능하다는 것이다.

 

 

 

 

 

하지만 건설사는 탐탁지 않을 것인데

큰 업체가 아니라면

건물을 짓는 자금을 어디서 구할 것이냐는 말이다.

 

 

 

 

 

공사대금이 부족해 대출을 받아 공사를 진행하면

이자 때문에 분양가가 비싸게 책정된다는 점과

소비자 입장에서도 완공 후 빠른 시간 내에

 당장 목돈을 마련해야 하기 때문에

경제적인 부담이 크다는 점이 있다.

 

 

 

 

 

 

선분양제가 주택공급 확대에 큰 역할을 한 것은 사실이지만

정부는 후분양제를 독려하는 상황이다.

이유는 '투기'때문이 가장 크다.

투기 과열로 시장에 혼란이 생겼고

2022년 공공 분양 물량의 70%를 후 분양할 가능성이 크다.

 

 

 

 

후분양은 선분양보다 분양가 상한제가 적용돼

주변 시세 대비 합리적인 분양가로 형성된다.

 

 

 

 

 

국민과 건설사 입장에서는 

건설사 비용 증가와 이에 따른 분양가 상승, 이자금

주택 공급 위축 같은 우려도 무시할 순 없다는

의견이 있다.