브라이튼 여의도 아파트 오피스텔 분양가 총정리 후분양

브라이튼 여의도를 건설하는

신영컨소시엄(여의도 MBC 부지 복합개발 피에프브이)이

임대 후 분양하는 방안(후분양)을 확정했다는 소식을 전했다.

브라이튼 여의도는 여의도 MBC 사옥부지에 건설할 예정인 아파트이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2019년 청약 신청을 거쳐 꾸준한 인기와 관심을 차지하고 있다.

브라이튼 여의도는 우선 임대보증금을 받아 임대를 실시하고

초기 공사 진행 중인 상태에서가 아닌 

80% 이상 공정률이 되었을 때 

  분양으로 전환하는 방식이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

브라이튼 여의도 오피스텔 849실에 대한 분양은

민간택지 분양가 상한제가 적용되는 단지 중 후분양(임대보증금 규제)은 처음이다.

부지 매입비용은 6,000억 원으로 비싼 비용이 들었기 때문으로 볼 수 있고

 

 

 

 

 

 

선분양과 후분양을 놓고 갈등하던 또 다른 이유로는

신영 컨소시엄이 결국 임대 후 분양하는 이유로

주택도시 보증 공사(HUG)의규제를 피하기 위함이 아닐까?

 

 

 

 

 

 

 

 

브라이튼 여의도 오피스텔 분양은 

높은 분양가였음에도

지난해6,000억 원이상을 지급했던

부지매입비의 60%를 회수하는 수준이었다.

 

 

 

 

 

 

 

결국 

브라이튼 여의도 아파트 분양가가

사업의 성패가 결정된다는 분석이다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

당시 HUG는 

임대 보증금을 산정하는 구체적인 기준이 없었고

고분양가 관리지역(서울 포함)의 임대금 보증 과정에서

규제를 할 수 있도록 관련 규정을 개정했으나

적용한 사례는 없다고 함.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

브라이튼 여의도 '오피스텔' 청약 경쟁률

 

 

 

 

 

 

지난날 브라이튼 여의도 청약 경쟁률을 보면

 총 849실 청약 접수 결과

2만 2462명이 청약을 접수해

평균 26.4대 1의 경쟁률을 보였다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

당시 상황을 고려하고

1인당 1개 군에만 청약 가능했다는 사실을 미루어 보았을 때

어마어마한 경쟁률을 기록함.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

청약은 전용면적별로 총 3군으로 나누어 진행됐고

- 29㎡ A~G타입(1군)

- 44㎡ A.B타입(2군)

- 59㎡ A~C타입(3군) 

 

 

 

 

 

투기과열지구에서 분양된 브라이튼 여의도

공급물량의 20%는 서울 거주자에게 우선 배정

나머지 80%는 서울지역 비거주자에게 추첨제로 진행됐다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

브라이튼 여의도 '오피스텔' 분양가

 

 

 

반응형

 

 

 

 

분양가는 3.3㎡당 평균 4305만원

 29㎡ 3억2670만~4억2980만원

44㎡ 5억240만~5억9830만원

59㎡ 6억8560만~8억5530만원

‘브라이튼 여의도’ 오피스텔이 고분양가를 예상하고 있음에도

 계약 첫날에만 70%에 달하는 계약률을 기록했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

브라이튼 여의도 아파트

 

 

 

 

 

브라이튼 여의도 오피스텔은 주변 시세보다 비싸기도 하고

3.3㎡당 4,000만 원이 넘는 금액으로

 2 ~ 3 % 수익 월 100만 원에서 130만 원 선을 예상했음에도

굉장한 사랑을 받으며 완판 됐지만

 

 

 

 

 

 

결국 브라이트 여의도 사업의 성공은 

주상복합 아파트의 분양가 산정 여부에 달려있다.

적어도 아파트 분양으로6,000억 원이상을 챙겨야

손익분기점(BEP)을 넘길 수 있다는 사실이다.

 

 

 

 

 

 

2019년 6월부터 추진됐던 사업으로

오피스텔 894실과 아파트 454가구를 동시에 분양하려 했지만

아파트 일반 분양은 무산이 됐었는데

당시 HUG 분양가 통제와 정부의 규제로 인한 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

2019년도 브라이튼 여의도 아파트

신영 컨소시엄은 주택도시 보증 공사(HUG)에

3.3㎡당 3,800만~4,000만 원의 분양가를 제시함.

 

 

 

 

 

 

 

하지만 거절당했다.

 지난 10년간 여의도에서는 아파트 공급이 없는 이유로

비교 대상이 영등포구로 옮겨가게 됐으며

HUG 측 이유는 3.3㎡당 3,100만 원 이상은 어렵다는 입장임.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

최근 HUG의 분양가 규정 강화로

브라이튼 여의도는 3.3㎡당3,000만 원도 어렵다고 볼 수 있는데

HUG가 분양가 산정 기준을 주변 아파트 시세의

110%에서 100%로 하향 조정한 이유다.

 

 

 

 

 

 

 

 

브라이튼 여의도 아파트 결론

 

 

 

 

 

선분양 & 후분양 차이점에 대해 궁금하시면 아래 링크에 있는
포스팅을 참고해주세요

2021.12.02 - [부동산] - 선분양 후분양 비교 뜻 부동산 용어 정리

선분양 후분양 비교 뜻 부동산 용어 정리

 

 

 

 

브라이튼 여의도는 아파트에서 수익을 내기 어려워

후분양 및 임대 후 분양전환을 택하는 것으로 보임.

늦춰질수록 금융비용이 늘어난다는 점이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산업계에서는 브라이튼 여의도의 분양가가 

2,000만 원대 초반에 설정될 것으로 예상함.

 

 

 

 

아파트 분양가를 3,000만 원이면

전용면적 84~136㎡

3,466억~5,613억 원인데

 

 

 

 

중위값 4500억원을 적용할 경우

오피스텔 분양대금(3,700억 원)과

합해도 PF 대출 약정액에 못 미친다.

분양가를 최소 3,700만 원 이상으로

설정해야 BEP를 간신히 넘길 수 있다. 

 

 

 

 

준공 예정시기는 2023년 6월 

2023년 2월 후분양을 결정함.

선분양 협의했을 때 제시됐던 금액

4,000만 원보다 올라

주변 시세을 고려해 5,000 ~ 5,500만 원 이상 될 것으로 예상함.

 

 

 

 

분양지 알아보기

 

 

2021.12.03 - [부동산] - 브라이튼 한남 총정리 분양가 입지 분석 어반에이전시 커스텀 하우스

브라이튼 한남 총정리 분양가 입지 분석 어반에이전시 커스텀 하우스